Защитить дольщиков

поможет новая система проектного финансирования

С 1 июля вступает в силу закон, который в корне поменяет систему работы застройщиков, привлекающих деньги от покупателей на начальных этапах строительства жилья. Банк России принимает активное участие в обеспечении оперативного перехода на новый формат финансирования строительства, потому что в схеме «дольщик – застройщик» появляется третья сторона – банк.
О том, для чего задуман переход на новую систему, почему эти изменения вводятся именно сейчас, и чего ожидать населению региона, мы побеседовали с управляющим Отделением Банка России по Республике Коми Глебом Альбертовичем Чирковым.

Глеб Чирков: «Переход на так называемое «проектное финансирование» с использованием счетов эскроу нацелено в первую очередь на защиту прав участников долевого строительства».

– Глеб Альбертович, расскажите, вкратце, в чем суть нововведения и как это отразится на тех, кто в ближайшем будущем решится на покупку жилья на этапе стройки?

– Нововведение или переход на так называемое «проектное финансирование» с использованием счетов эскроу нацелено в первую очередь на защиту прав участников долевого строительства. У всех на слуху громкие скандалы с обманутыми дольщиками, оставшимися без жилья и без денег. Ситуации, безусловно, были разные, но нередко застройщики использовали деньги дольщиков, чтобы достроить свои старые объекты, а на то, чтобы построить обещанное жилье новым покупателям, средств уже не хватало.

Именно для того, чтобы не допустить таких сценариев в будущем, в новую схему включаются банки. Они будут финансировать застройщиков, открывать им кредитные линии и контролировать расходование средств на конкретный объект строительства. Деньги дольщиков будут храниться на специальных эскроу-счетах, доступ к которым застройщик получит только после сдачи дома. Таким образом, застройщики будут обеспечены стабильным источником финансирования, перестанут зависеть от поступления средств участников долевого строительства, будут больше заинтересованы в соблюдении сроков строительства.

При этом деньги граждан на счетах эскроу попадут в систему страхования вкладов. При наступлении страхового случая (отзыва лицензии у банка) участник долевого строительства получит стопроцентное возмещение, предельная сумма выплаты составит 10 миллионов рублей.

– В последнее время мы все чаще слышим иностранные слова, применительно к русским реалиям: эскроу, маркетплейс, мисселинг… Почему так происходит? Неужели для слова «эскроу» нет адекватного перевода? Что оно означает?

– Счет эскроу – это международный термин, переводится с английского как «условное депонирование». Это специальный банковский счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Его еще называют условный счет, потому что права на получение средств с такого счета переходят от одного владельца к другому при наступлении определенных условий.

В новой схеме финансирования строительства эскроу-счета используются как механизм отложенной оплаты как раз из-за своих преимуществ. Счет оформляется заключением трехстороннего договора между покупателем, строительной компанией и банком. При такой схеме застройщик будет заинтересован сдать объект в срок, чтобы не переплачивать проценты по кредиту в банке и быстрее получить деньги дольщиков. Банк будет следить за целевым расходованием средств на строящийся объект. Если застройщик обанкротится и не достроит дом – дольщики получат доступ к счету эскроу и вернут все свои деньги.

– Какова во всем этом роль Банка России? Будет ли Банк России рассматривать жалобы на застройщиков?

— Главная задача Банка России в этом процессе, как мне кажется, – подготовить банковскую систему страны к своевременному внедрению законодательных требований и бесперебойному переходу на новую схему финансирования долевого жилищного строительства.

Банк России совместно с заинтересованными ведомствами (Минфином и Минстроем РФ, «ДОМ. РФ» и другими) участвовал в разработке необходимой нормативно-правовой базы и рекомендаций банкам и застройщикам, чтобы сделать переход максимально понятным и прозрачным, минимизировать возможные ошибки, задержки, возвраты заявок на доработку и отказы в предоставлении кредитов.

Кроме того, в этой работе велика была и роль территориальных органов власти, которые объединили свои усилия и решили огромное количество важных вопросов на местах, в своих регионах, помогли банкам и застройщикам сесть за стол переговоров, обменяться мнениями, а нередко и сомнениями, ведь любой переход к новому всегда чувствителен, особенно для такой отрасли как строительство. На таких встречах банки и застройщики озвучивали свои пожелания и предложения, что позволило оперативно решить целый ряд проблем.

Банк России рассматривает обращения граждан на действия финансовых организаций, в том числе коммерческих банков. Подробно узнать о том, как обратиться в Банк России, можно на официальном сайте www.cbr.ru.

– В Сыктывкаре наблюдается настоящий строительный бум. Такого давно уже не было на моей памяти. Ожидается ли в связи с введением новой схемы сокращение или,
наоборот, увеличение строительства в нашей республике?

– Действительно, прогуливаясь по улицам столицы Коми, можно увидеть большое количество недавно возведенных и строящихся домов. Согласно одному из недавно опубликованных рейтингов, Республика Коми вошла по итогам 2018 года в тройку регионов-лидеров по объему ввода жилья.

В Коми заметными темпами развивается ипотечное кредитование. По состоянию на 1 января 2019 года жители Коми получили ипотечных кредитов в банках на общую сумму 53 миллиарда рублей. За последние 4 года эта сумма увеличилась почти в полтора раза. Доля просроченной задолженности в течение длительного времени остается на стабильно минимальном уровне (0,7 % на начало 2019 года).

Ипотека становится все более привлекательной благодаря постепенному снижению ставок. Если в 2015 году средневзвешенная процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам составляла порядка 14% годовых, то по итогам 2018 года она снизилась до 9,5%.

Прогнозы – дело неблагодарное. Увеличение или уменьшение количества строек зависит от большого количества факторов: и от наличия участков под строительство, и от спроса на приобретение жилья в новостройках, и от экономического положения и заинтересованности застройщиков в комплексном развитии новых территорий.

– Технический вопрос: при покупке жилья через счет эскроу в кредит после 1 июля можно ли будет оформить ипотеку в одном банке, если счет эскроу открыт в другом?

– Да, можно. Счет эскроу может быть отрыт по выбору застройщика в любом банке, который входит в список уполномоченных банков, опубликованный на сайте Банка России. Банк для оформления ипотечного кредита заемщик выбирает по своему усмотрению.

– Что будет, если застройщик не достроит дом? Вы сказали – дольщик получит свои деньги со счета эскроу в полном объеме и без проволочек. А что будет, если обанкротится банк, через который идет долевое строительство?

– К уполномоченным работать по новой схеме банкам предъявляются жесткие требования. Чтобы войти в этот список, банки должны иметь универсальную лицензию и участвовать в системе страхования вкладов. Они также должны иметь кредитный рейтинг. Ранее он был установлен на уровне не ниже «A-(RU)» кредитного рейтингового агентства «АКРА» или не ниже уровня «ruА-» кредитного рейтингового агентства «Эксперт РА». С середины мая в перечень уполномоченных включаются и банки, имеющие кредитный рейтинг не ниже уровня «BBB-(RU)» или «ruBBB-». Однако для них устанавливается лимит суммы задолженности по всем договорам о предоставлении целевых кредитов застройщикам – не более 20% величины капитала банка.

Кроме того, как я отмечал ранее, Агентством по страхованию вкладов (АСВ) обеспечена страховая защита размещенных гражданами на счетах эскроу средств – до 10 миллионов рублей.

– До перехода остаются считанные дни. Как по-Вашему, готовы ли наши банки и застройщики к переходу на новые рельсы?

— Степень готовности банков и застройщиков неоднократно обсуждалась на совещаниях у Главы Республики Коми Сергея Анатольевича Гапликова, на площадке Отделения Банка России по Республике Коми и других ведомств. Работающие на территории Коми банки уже отчитались о готовности своих подразделений и специалистов к работе со счетами эскроу и к финансированию строительных проектов в регионе.

Вместе с тем, чтобы сделать переход бесперебойным, 22 апреля вышло постановление Правительства России, согласно которому застройщики получили возможность достроить то, что начато по старой схеме финансирования, если степень готовности объекта составляет 30% и если застройщик уже заключил не менее 10% договоров долевого участия.

В настоящее время в Республике Коми (а именно в Выльгорте, Ухте и Сыктывкаре) в стадии строительства находятся 27 объектов долевого строительства от 12 застройщиков. 18 из них как раз имеют степень готовности более 30%, поэтому будут достраиваться по старым правилам. Еще 7 объектов застройщики решили достраивать за счет собственных средств и без проектного финансирования. По двум объектам уже поданы заявки – они станут первопроходцами новой схемы финансирования и смогут впоследствии поделиться опытом.

Анна ДМИТРИЕВА

После 1 июля жилье подорожает не более чем на 4 процента

Переход на проектное финансирование стал одной из главных тем Петербургского международного экономического форума 6-8 июня этого года. ДОМ. РФ посвятил этой теме отдельную сессию «Реформа строительной отрасли. Переход на новый механизм жилищного строительства».

Участники сессии подтвердили, что банковская и строительная отрасли полностью готовы к реформе с 1 июля, а покупатели жилья, приобретая максимальную защиту их средств, могут не ждать резкого скачка цен.

– Механизм проектного финансирования выгоден для бизнеса, для застройщиков. Он не ухудшает экономику проекта, позволяет застройщикам иметь гарантированное финансирование проекта. Для банков новая схема также несет множество преимуществ: жилищное строительство – один из крупнейших сегментов банковского кредитования, – рассказал председатель правления Банка ДОМ. РФ, заместитель генерального директора ДОМ. РФ Артем Федорко. Изменятся ли цены на недвижимость после 1 июля? Для покупателей жилья этот вопрос один из главных. «Роста цен или ухода с рынка большого числа игроков в связи с тем, что с 1 июля будет работать новая модель финансирования жилищного строительства – такого опасения нет», – отметил генеральный директор ДОМ.РФ Александр Плутник в интервью телеканалу «Россия-24». По его словам, изменений можно ждать на стадии котлована, когда жилье, по оценкам рынка, поднимется в цене не более чем на 4%. По словам главы ДОМ.РФ, главное – удастся достичь основной цели перехода на новые правила финансирования: граждане будут надежно защищены от нерадивых застройщиков.

По сообщению сайта дом.рф