Защитить дольщиков

поможет новая система проектного финансирования

С 1 июля вступает в силу закон, который в корне поменяет систему работы застройщиков, привлекающих деньги от покупателей на начальных этапах строительства жилья. Банк России принимает активное участие в обеспечении оперативного перехода на новый формат финансирования строительства, потому что в схеме «дольщик – застройщик» появляется третья сторона – банк.
О том, для чего задуман переход на новую систему, почему эти изменения вводятся именно сейчас, и чего ожидать населению региона, мы побеседовали с управляющим Отделением Банка России по Республике Коми Глебом Альбертовичем Чирковым.

Глеб Чирков: «Переход на так называемое «проектное финансирование» с использованием счетов эскроу нацелено в первую очередь на защиту прав участников долевого строительства».

Глеб Альбертович, расскажите, вкратце, в чем суть нововведения и как это отразится на тех, кто в ближайшем будущем решится на покупку жилья на этапе стройки?

– Нововведение или переход на так называемое «проектное финансирование» с использованием счетов эскроу нацелено в первую очередь на защиту прав участников долевого строительства. У всех на слуху громкие скандалы с обманутыми дольщиками, оставшимися без жилья и без денег. Ситуации, безусловно, были разные, но нередко застройщики использовали деньги дольщиков, чтобы достроить свои старые объекты, а на то, чтобы построить обещанное жилье новым покупателям, средств уже не хватало.

Именно для того, чтобы не допустить таких сценариев в будущем, в новую схему включаются банки. Они будут финансировать застройщиков, открывать им кредитные линии и контролировать расходование средств на конкретный объект строительства. Деньги дольщиков будут храниться на специальных эскроу-счетах, доступ к которым застройщик получит только после сдачи дома. Таким образом, застройщики будут обеспечены стабильным источником финансирования, перестанут зависеть от поступления средств участников долевого строительства, будут больше заинтересованы в соблюдении сроков строительства.

При этом деньги граждан на счетах эскроу попадут в систему страхования вкладов. При наступлении страхового случая (отзыва лицензии у банка) участник долевого строительства получит стопроцентное возмещение, предельная сумма выплаты составит 10 миллионов рублей.

В последнее время мы все чаще слышим иностранные слова, применительно к русским реалиям: эскроу, маркетплейс, мисселинг… Почему так происходит? Неужели для слова «эскроу» нет адекватного перевода? Что оно означает?

– Счет эскроу – это международный термин, переводится с английского как «условное депонирование». Это специальный банковский счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Его еще называют условный счет, потому что права на получение средств с такого счета переходят от одного владельца к другому при наступлении определенных условий.

В новой схеме финансирования строительства эскроу-счета используются как механизм отложенной оплаты как раз из-за своих преимуществ. Счет оформляется заключением трехстороннего договора между покупателем, строительной компанией и банком. При такой схеме застройщик будет заинтересован сдать объект в срок, чтобы не переплачивать проценты по кредиту в банке и быстрее получить деньги дольщиков. Банк будет следить за целевым расходованием средств на строящийся объект. Если застройщик обанкротится и не достроит дом – дольщики получат доступ к счету эскроу и вернут все свои деньги.

Какова во всем этом роль Банка России? Будет ли Банк России рассматривать жалобы на застройщиков?

– Главная задача Банка России в этом процессе, как мне кажется, – подготовить банковскую систему страны к своевременному внедрению законодательных требований и бесперебойному переходу на новую схему финансирования долевого жилищного строительства.

Банк России совместно с заинтересованными ведомствами (Минфином и Минстроем РФ, «ДОМ. РФ» и другими) участвовал в разработке необходимой нормативно-правовой базы и рекомендаций банкам и застройщикам, чтобы сделать переход максимально понятным и прозрачным, минимизировать возможные ошибки, задержки, возвраты заявок на доработку и отказы в предоставлении кредитов.

Кроме того, в этой работе велика была и роль территориальных органов власти, которые объединили свои усилия и решили огромное количество важных вопросов на местах, в своих регионах, помогли банкам и застройщикам сесть за стол переговоров, обменяться мнениями, а нередко и сомнениями, ведь любой переход к новому всегда чувствителен, особенно для такой отрасли как строительство. На таких встречах банки и застройщики озвучивали свои пожелания и предложения, что позволило оперативно решить целый ряд проблем.

Банк России рассматривает обращения граждан на действия финансовых организаций, в том числе коммерческих банков. Подробно узнать о том, как обратиться в Банк России, можно на официальном сайте www.cbr.ru.

В Сыктывкаре наблюдается настоящий строительный бум. Такого давно уже не было на моей памяти. Ожидается ли в связи с введением новой схемы сокращение или,
наоборот, увеличение строительства в нашей республике?

– Действительно, прогуливаясь по улицам столицы Коми, можно увидеть большое количество недавно возведенных и строящихся домов. Согласно одному из недавно опубликованных рейтингов, Республика Коми вошла по итогам 2018 года в тройку регионов-лидеров по объему ввода жилья.

В Коми заметными темпами развивается ипотечное кредитование. По состоянию на 1 января 2019 года жители Коми получили ипотечных кредитов в банках на общую сумму 53 миллиарда рублей. За последние 4 года эта сумма увеличилась почти в полтора раза. Доля просроченной задолженности в течение длительного времени остается на стабильно минимальном уровне (0,7 % на начало 2019 года).

Ипотека становится все более привлекательной благодаря постепенному снижению ставок. Если в 2015 году средневзвешенная процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам составляла порядка 14% годовых, то по итогам 2018 года она снизилась до 9,5%.

Прогнозы – дело неблагодарное. Увеличение или уменьшение количества строек зависит от большого количества факторов: и от наличия участков под строительство, и от спроса на приобретение жилья в новостройках, и от экономического положения и заинтересованности застройщиков в комплексном развитии новых территорий.

Технический вопрос: при покупке жилья через счет эскроу в кредит после 1 июля можно ли будет оформить ипотеку в одном банке, если счет эскроу открыт в другом?

– Да, можно. Счет эскроу может быть отрыт по выбору застройщика в любом банке, который входит в список уполномоченных банков, опубликованный на сайте Банка России. Банк для оформления ипотечного кредита заемщик выбирает по своему усмотрению.

Что будет, если застройщик не достроит дом? Вы сказали – дольщик получит свои деньги со счета эскроу в полном объеме и без проволочек. А что будет, если обанкротится банк, через который идет долевое строительство?

– К уполномоченным работать по новой схеме банкам предъявляются жесткие требования. Чтобы войти в этот список, банки должны иметь универсальную лицензию и участвовать в системе страхования вкладов. Они также должны иметь кредитный рейтинг. Ранее он был установлен на уровне не ниже «A-(RU)» кредитного рейтингового агентства «АКРА» или не ниже уровня «ruА-» кредитного рейтингового агентства «Эксперт РА». С середины мая в перечень уполномоченных включаются и банки, имеющие кредитный рейтинг не ниже уровня «BBB-(RU)» или «ruBBB-». Однако для них устанавливается лимит суммы задолженности по всем договорам о предоставлении целевых кредитов застройщикам – не более 20% величины капитала банка.

Кроме того, как я отмечал ранее, Агентством по страхованию вкладов (АСВ) обеспечена страховая защита размещенных гражданами на счетах эскроу средств – до 10 миллионов рублей.

До перехода остаются считанные дни. Как по-Вашему, готовы ли наши банки и застройщики к переходу на новые рельсы?

– Степень готовности банков и застройщиков неоднократно обсуждалась на совещаниях у Главы Республики Коми Сергея Анатольевича Гапликова, на площадке Отделения Банка России по Республике Коми и других ведомств. Работающие на территории Коми банки уже отчитались о готовности своих подразделений и специалистов к работе со счетами эскроу и к финансированию строительных проектов в регионе.

Вместе с тем, чтобы сделать переход бесперебойным, 22 апреля вышло постановление Правительства России, согласно которому застройщики получили возможность достроить то, что начато по старой схеме финансирования, если степень готовности объекта составляет 30% и если застройщик уже заключил не менее 10% договоров долевого участия.

В настоящее время в Республике Коми (а именно в Выльгорте, Ухте и Сыктывкаре) в стадии строительства находятся 27 объектов долевого строительства от 12 застройщиков. 18 из них как раз имеют степень готовности более 30%, поэтому будут достраиваться по старым правилам. Еще 7 объектов застройщики решили достраивать за счет собственных средств и без проектного финансирования. По двум объектам уже поданы заявки – они станут первопроходцами новой схемы финансирования и смогут впоследствии поделиться опытом.

Анна ДМИТРИЕВА

После 1 июля жилье подорожает не более чем на 4 процента

Переход на проектное финансирование стал одной из главных тем Петербургского международного экономического форума 6-8 июня этого года. ДОМ. РФ посвятил этой теме отдельную сессию «Реформа строительной отрасли. Переход на новый механизм жилищного строительства».

Участники сессии подтвердили, что банковская и строительная отрасли полностью готовы к реформе с 1 июля, а покупатели жилья, приобретая максимальную защиту их средств, могут не ждать резкого скачка цен.

Механизм проектного финансирования выгоден для бизнеса, для застройщиков. Он не ухудшает экономику проекта, позволяет застройщикам иметь гарантированное финансирование проекта. Для банков новая схема также несет множество преимуществ: жилищное строительство – один из крупнейших сегментов банковского кредитования, – рассказал председатель правления Банка ДОМ. РФ, заместитель генерального директора ДОМ. РФ Артем Федорко. Изменятся ли цены на недвижимость после 1 июля? Для покупателей жилья этот вопрос один из главных. «Роста цен или ухода с рынка большого числа игроков в связи с тем, что с 1 июля будет работать новая модель финансирования жилищного строительства – такого опасения нет», – отметил генеральный директор ДОМ.РФ Александр Плутник в интервью телеканалу «Россия-24». По его словам, изменений можно ждать на стадии котлована, когда жилье, по оценкам рынка, поднимется в цене не более чем на 4%. По словам главы ДОМ.РФ, главное – удастся достичь основной цели перехода на новые правила финансирования: граждане будут надежно защищены от нерадивых застройщиков.

По сообщению сайта дом.рф